Lo que el mercado
nos pregunta.

Para venta, nuestra comisión base es 5% del valor de la transacción, sin IGV oculto ni costos sorpresa al cierre. Se cobra al firmar la escritura pública.

Para alquiler, cobramos un mes de renta por cada año de contrato. Se cobra al firmar el contrato de alquiler.

Para compra (cuando representamos al comprador), también cobramos al firmar la escritura pública — y como aclaramos más abajo, si llegas a una propiedad nuestra como comprador o inquilino, no pagas comisión: la paga quien nos contrató.

Casos puntuales —propiedades comerciales, mandatos en exclusiva por varios inmuebles, propiedades fuera de nuestras zonas habituales— se conversan. Lo que no hacemos es cobrar por adelantado, ni cobrar fees de "marketing", "promoción" o "estudio inicial".

En Lima atendemos Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja, Barranco, Magdalena, La Molina, Surquillo, Lince, y la zona de La Encantada de Villa en Chorrillos.

En Piura tenemos operación local: contamos con un agente en la ciudad que se encarga de mostrar las propiedades en sitio. La coordinación, la asesoría legal y el cierre de la operación los lleva el equipo desde Lima — para que tengas el mismo estándar de servicio que en cualquier propiedad limeña.

Si tu propiedad está fuera de estas zonas, escríbenos igual. Evaluamos caso por caso si podemos atenderla bien — preferimos decir que no antes que aceptar algo que no podemos hacer con criterio.

No prometemos plazos. Cualquiera que te dé una fecha exacta para vender una propiedad antes de verla te está vendiendo humo: el tiempo de venta depende del precio, la zona, el estado del inmueble y del momento de mercado.

Lo que sí garantizamos es respuesta inmediata a cada interesado que llega por tu propiedad — nada se enfría en un correo sin contestar. Trabajamos con pocas propiedades a la vez precisamente para que esto sea sostenible.

Sí, pedimos exclusividad. Trabajar bajo mandato exclusivo nos permite invertir lo que la propiedad necesita —tiempo, fotos profesionales, estrategia de difusión, coordinación con un círculo de colegas— sin el riesgo de que la operación se cierre por otro lado y todo ese trabajo quede sin valor.

También te protege a ti: una sola voz frente al mercado, un solo precio, un solo proceso de negociación. Multipublicar la misma propiedad con varios agentes en simultáneo suele bajar el precio percibido y atrasa la venta, no la acelera.

El plazo y las condiciones de la exclusividad se conversan caso por caso. Lo que no hacemos es contratos eternos: si en el plazo acordado no movemos la propiedad, te lo decimos.

El registro de Sergio Sosa, agente fundador, es 19968-PN-MVCS. Lo puedes verificar tú mismo, sin pedirnos nada, en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda.

Inscribirse en el MVCS es obligatorio por Ley 29080 — y muchos "agentes" siguen sin hacerlo. Pedir el código de registro antes de contratar a alguien es la pregunta más simple que filtra a buena parte del mercado informal.

Vender solo es perfectamente legal y se puede hacer. La pregunta real es cuánto cuesta hacerlo: tu tiempo respondiendo consultas, las visitas que no llegan a nada, el riesgo de pactar con un comprador que no califica para crédito, y el costo de los errores documentales que se ven recién en el notario.

Vale la pena pagarle a un agente cuando: el inmueble es de alto valor, tienes poca disponibilidad para mostrarlo, hay complejidad legal (herencia, copropiedad, hipoteca pendiente, sociedad de gananciales), o cuando no conoces el precio de mercado real de tu zona y arriesgas dejar dinero sobre la mesa.

Los esenciales: DNI vigente (de ambos cónyuges si aplica sociedad de gananciales), certificado literal de la partida registral de Sunarp, declaración jurada de autovalúo (HR y PU), estado de cuenta de impuesto predial y arbitrios.

Según el caso pueden sumarse: testimonio de la escritura pública por la que adquiriste, certificado de parámetros urbanísticos (casa, terreno, local), vigencia de poder si vendes a través de representante.

En el diagnóstico gratuito te decimos exactamente qué te falta y cómo conseguirlo, sin que tengas que adivinar.

Conviene cuando el comprador necesita días/semanas para gestionar su crédito hipotecario o reunir los documentos, y tú quieres asegurar que no se retracta. Las arras confirmatorias (las más comunes en Perú) funcionan como adelanto del precio y como un seguro para ambas partes: si el comprador se arrepiente pierde lo entregado; si el vendedor se arrepiente las devuelve duplicadas.

Nuestra política: cuando es posible, preferimos ir directo a la minuta de compraventa. Es el documento con peso legal real, asegura la operación de forma definitiva y evita la "tierra de nadie" del intervalo entre arras y minuta — donde aparecen retractaciones, cambios de condiciones o terceros que ofrecen un poco más. Las arras las usamos cuando el comprador realmente necesita el plazo para conseguir el financiamiento; si no es el caso, vamos al grano.

Lo que no debe pasar nunca: firmar arras (ni minuta) sin haber verificado antes la situación documental de la propiedad ni la capacidad real de pago del comprador. Esa verificación es justamente parte del trabajo.

Cuatro filtros antes de firmar: verificación crediticia (central de riesgos), sustento de ingresos con al menos triple del monto del alquiler, garantía de uno o dos meses depositada, y un contrato bien redactado.

Ninguno garantiza al 100% — pero los cuatro juntos reducen el riesgo a una fracción del que tendrías firmando con un contrato genérico bajado de internet.

Para personas naturales, si la propiedad a vender es tu casa habitación, lo fue por al menos dos años y no tienes otra vivienda, estás exonerado del impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia. Si ese no es tu caso, pagas 5% sobre la ganancia de capital (precio de venta menos costo de adquisición ajustado).

Nosotros hacemos el cálculo y el impuesto se paga en el Banco de la Nación antes de firmar la escritura pública.

En una compraventa típica, presupuesta entre 5% y 8% adicional sobre el precio para: alcabala (3% sobre el valor que excede 10 UIT, no aplica si es primera venta de constructora), gastos notariales (S/ 500–2,000 según valor y notaría), inscripción en Sunarp (0.5%–1%), y si hay crédito hipotecario, tasación (S/ 400–600).

Cuando ya seas el propietario, deberás tener en cuenta los siguientes gastos: impuesto predial anual y arbitrios municipales, más mantenimiento si es edificio.

Cinco verificaciones mínimas: (1) partida registral actualizada (Sunarp) — confirma que quien firma es el propietario y si hay alguna hipoteca, embargo o demanda inscrita; (2) identidad real del vendedor con DNI vigente; (3) estado de cuenta de impuesto predial y arbitrios en la municipalidad; (4) recibos pendientes de servicios (Sedapal, luz, gas) y de mantenimiento si es edificio; (5) situación del inmueble — si tiene inquilinos, si lo ocupa el vendedor o si lo ocupa alguien más.

Si alguno de estos cinco no está en orden, las arras pueden terminar siendo plata perdida. Pero tranquilo: esto es exactamente lo que hacemos por ti antes de que firmes nada. Las propiedades que publicamos ya pasaron por esta revisión.

Sí, sin restricción salvo la franja de 50 km de frontera (zona en la que un extranjero no puede ser propietario directo). Necesitarás carné de extranjería o pasaporte vigente con un permiso especial para firmar contratos si estás como turista, además de sustentar el origen de tus fondos. Si no estarás presente en la firma, puedes operar con poder otorgado en el consulado peruano de tu país y luego inscrito en Sunarp.

No. La comisión la paga quien nos contrata —el propietario que vende o el que da en alquiler. Si llegas a una de nuestras propiedades como comprador o inquilino, nuestro servicio para ti es gratuito.

En Lima lo estándar son dos meses de renta como garantía, depositados al firmar el contrato. La garantía es del propietario solo en custodia: se devuelve al final si el inmueble se entrega en las mismas condiciones, y puede usarse para cubrir reparaciones por mal uso, deudas de servicios o mantenimiento, o meses impagos.

Para locales comerciales suele pedirse más (3 a 6 meses). En ambos casos conviene firmar un acta de entrega con fotos del estado inicial — evita el 90% de los conflictos al final.

Cinco preguntas que filtran rápido: (1) ¿Cuál es tu código MVCS? (si dudan, ya tienes tu respuesta); (2) ¿Tu empresa tiene RUC activo y Libro de Reclamaciones? (3) ¿Cuántas operaciones cerraste el último año y de qué tipo? (4) ¿Qué verificas en una propiedad antes de publicarla? (5) ¿Cuánto cobras, cuándo, y qué pasa si no se vende?

Si responde con concreción a las cinco —con números y procesos, no con frases de marketing— estás frente a alguien serio.

Las franquicias como RE/MAX o Century 21 son una buena opción para mucha gente y trabajamos con respeto al gremio. Lo que ofrecemos es distinto en escala: somos boutique, lo que significa que trabajamos con pocas propiedades simultáneas, cada propiedad pasa por el agente fundador (no por un asistente), y mantenemos comunicación directa por WhatsApp en vez de pasar por un equipo rotativo.

La contrapartida es honesta: nuestra cobertura geográfica es más acotada y nuestro volumen mensual de propiedades es menor.

Sí. En el bloque "Apuntes" del sitio publicamos análisis con casos reales (anonimizados); en /propiedades verás las que estamos manejando ahora. Si quieres referencias específicas o conversar con un propietario al que ya atendimos, escríbenos — coordinamos contacto con quien lo acepte.